В Оренбуржье подорожало жильё на первичном рынке, а «вторичка» подешевела

В первом квартале цена за квадратный метр первичного жилья в среднем составила 40 тысяч рублей, на вторичном рынке – 41,4 тысячи рублей (статистика сформирована по предварительным данным организаций, занимающихся операциями с недвижимостью в Оренбурге, Орске, Бузулуке).

Год назад квадратный метр жилой недвижимости от застройщика стоил 38,3 тысячи рублей (на 0,3 процента меньше, чем за аналогичный период 2018-го). На вторичном рынке жилья средняя цена тогда была на уровне 41,9 тысячи рублей (на 7,5 процента больше, чем в первом квартале 2018 года). Среди регионов Приволжского федерального округа область сейчас находится на втором месте по самым низким средним ценам на жилую недвижимость.

Как считают риелторы, реальные средние цены на жильё в Оренбуржье ниже, чем в официальной статистике. Дело в том, что большинство ипотечников заключают договор с продавцом по завышенной цене. Сумма пишется с учётом первоначального взноса, которого фактически нет! Если квартира стоит по факту 2 миллиона рублей, то по согласию с продавцом в договоре укажут 2,5 миллиона. Полмиллиона будут фигурировать исключительно на бумаге. Продавец пишет для формальности расписку о получении от покупателя 500 тысяч рублей, что и будет считаться первоначальным взносом. А банк предоставляет как раз необходимые 2 миллиона рублей. Некоторые банки всё же требуют предъявить средства на счету для первоначального взноса. Однако покупатели в таких случаях ищут деньги на короткий срок, чтобы «засветить» необходимую сумму перед банком. Но это тоже непросто, так как одолжить на несколько дней даже пару сотен тысяч рублей особо не у кого.

Именно из-за такой практики завышения цены в ипотечном договоре в сложной ситуации окажется часть продавцов, которые сами сейчас начнут активно выставлять свои ипотечные квартиры, чтобы избавиться от долговой нагрузки. Речь идёт о продавцах, имеющих в собственности квартиры или дома менее трёх лет, а значит, с продажи объектов придётся платить налог (если цена превышает один миллион рублей).

Эта категория продавцов, по крайней мере в Оренбурге, вынуждена будет не только снижать реальную цену, лишь бы привлечь покупателя, но и указывать в договоре сумму меньше фактической стоимости. И рассчитывать они могут в основном на тех, кто купит за свои наличные, а не на заёмные.

Для ипотечников и так сегодня выбор жилья огромный, а недавнее снижение ставок по кредитам рынок уже оживило.

– У людей в режиме самоизоляции появилось время подумать и взвесить свои возможности и желания. Кроме ипотечников, которым из-за потери работы или даже сокращения зарплаты стало не под силу платить по кредиту, есть желающие просто сменить трёшку на двушку, двушку на однушку, – рассказывает руководитель оренбургского агентства недвижимости Александр Бородин. – На уменьшение жилплощади идут по разным причинам, в том числе, чтобы экономить на квартплате. Кто-то достаёт накопления из-под матрасов, пользуясь ситуацией, когда есть что выбрать и на первичном и на вторичном рынке. Кто-то боится обесценивания денег и переводит их в недвижимость, чтобы забрать пожилых родителей из деревни или на будущее для детей.

Благодаря маткапиталу из сельской местности семьи приезжают покупать жильё в городах на востоке области. В Орске и Новотроицке можно купить двушку в хрущёвке за полмиллиона рублей, а вот в Бузулуке такая же квартира почти втрое дороже, – приводит примеры Бородин.

Продаваться жильё будет и в сельских райцентрах, где тот же маткапитал удобнее обналичить, купив дом или квартиру по завышенной цене.

В Оренбуржье на 43 процента выросло количество счетов эскроу для долевого строительства жилья.

Сейчас в банках открыт уже 741 счёт эскроу, на которых размещены средства дольщиков. Сумма, в том числе на «раскрытых» счетах, выросла за первый квартал на 35 процентов и на 1 апреля превысила 1,1 миллиарда рублей. Из них 818 миллионов застройщики Оренбуржья уже получили в распоряжение, а значит, погасили обязательства перед банками-кредиторами.

Новые правила долевого строительства действуют с лета 2019 года: чтобы граждане не рисковали, вкладывая средства в возведение домов, было введено проектное финансирование долевого жилищного строительства с использованием банковских эскроу-счетов. Сначала банк кредитует стройку, а когда дома готовы, деньги дольщиков идут на погашение кредита. Застройщики, не сдавшие дом, остаются должны банку, а деньги дольщиков остаются в целости и сохранности.

Деньги на счетах эскроу застрахованы государством, максимальная сумма страхового покрытия – 10 миллионов рублей.