Гаражи назовут своим именем

 …и подведут под них новый правовой фундамент

В стране готовится «гаражная амнистия», которая, во-первых, должна выделить в законодательстве такие объекты недвижимости, как «индивидуальный гараж», «гаражный бокс», «многоэтажный гараж», «гаражный кооператив» и «некапитальный гараж». Во-вторых, сделать равнозначными понятия «гаражный кооператив», «гаражный потребительский кооператив» и «гаражно-строительный кооператив». В-третьих, упростить процедуру регистрации прав собственности на гаражи.

По данным Единого реестра недвижимости, в стране 4 миллиона гаражей, а сколько ещё не оформленных, неизвестно. Не исключено, что часть фактических владельцев не будет ставить гаражи на учёт и «по амнистии», чтобы не платить налог, особенно такие настроения близки сельчанам. Но вот большинство городских жителей ждут этой возможности.

Терминологические дебри, или «Алё, гараж?»

Минэкономразвития РФ раз­работало проект Федерального закона «О гаражах, о порядке при­обретения прав на них», который должен действовать по аналогии с «дачной амнистией». Принять закон планируется уже до конца этого года.

Пока законотворцы рассма­тривают инициативу, рядовым гражданам надо разобраться с терминами, из-за которых тоже назрели преобразования.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) гаражи как объекты называются по-разному: строение, помеще­ние, здание, сооружение. И все они имеют уточняющие наиме­нования: либо «гараж», либо «не­жилое помещение». Например, в ЕГРН указывается строение «гараж» или здание «нежилое по­мещение». Наши читатели, у кото­рых есть права собственности на гаражи, могут посмотреть сами, что написано в свидетельствах.

Уже сейчас для многих граж­дан, оформивших права на гара­жи, стало очевидным, что иму­щественный налог на объект с конкретным наименованием «не­жилое помещение» начисляется в большем размере, чем на объект с наименованием «гараж». Поэ­тому собственники, не дожидаясь «амнистии», начали обращаться в Управление Росреестра, чтобы исправить наименование (при­знаётся как техническая ошибка).

Один из обратившихся, орен­буржец Виктор Васильев, спохва­тился поменять в свидетельстве о праве собственности наименова­ние, узнав, что имущественный налог на «нежилое помещение» (оценённое по кадастровой стои­мости почти в миллион рублей!) вырос до 1000 рублей. А вот налог за соседский гараж, который в наименовании указан как «гараж», оказался почти в пять раз меньше.

По словам Виктора, ошибочка вышла, когда он несколько лет назад оформлял право собствен­ности по решению суда: кадастро­вый инженер написал «нежилое помещение», не задумываясь, какой налоговой нагрузке под­вергнется собственник. Теперь придётся снова вызывать када­стрового инженера и исправлять сведения в ЕГРН.

Как раз для того, чтобы такие технические ошибки в наиме­нованиях не возникали, чтобы налоги на гаражи начислялись объективно, да и вообще, чтобы люди не путались в терминах, разработчики «амнистии» пред­лагают заменить словами «гараж» (или «гаражный кооператив») предыдущие понятия «строение», «помещение», «здание», «соору­жение».

Как объекты недвижимости «гаражные кооперативы» обозна­чат всё общее имущество много­местных и многоярусных гараж­ных комплексов. Можно сравнить это с многоквартирными домами, где квартиры (жилые помещения) являются отдельными объектами собственности, каждый со своим кадастровым номером, а сам дом с подъездом, коридорами, лест­ничными площадками, крышей, подвалом, чердаком, лифтом – от­дельным объектом тоже со своим кадастровым номером.

До сих пор сложность с гаражно-строительным кооперативом (ГСК) заключается в неоднознач­ности объекта: делить ли его на отдельные площадки «3 на 6 ме­тров» или обозначать как единое целое?

Нет механизма предостав­ления гаражным кооперативам земельных участков, относящихся к имуществу общего пользова­ния. В итоге доходит до того, что владельцы иногда даже не могут заменить на гараже ворота.

Историческое наследие

Гаражно-строительные коопе­ративы создавались во времена Советского Союза, естественно, что у кого-то участок в ГСК не оформлен, кому-то его выделило предприятие, но документов, подтверждающих этот факт, не осталось. Из-за такой неразбе­рихи владельцы гаражей часто с трудом регистрируют право собственности.

Как правило, история у мно­гих владельцев гаражей похожа. Гараж был куплен ещё в середине 90-х с рук по традиционной для того времени схеме. Человек от­дал деньги продавцу по письмен­ному договору, а данные о новом владельце внесли в документы гаражного кооператива (или не внесли). Председатели ГК за это время менялись, документы те­рялись, и гражданам оставалось закреплять право собственности на свои гаражи только через суд.

Самой незащищённой ка­тегорией стали металлические гаражи. Типичный пример – га­ражный кооператив, созданный оренбургским Тепловозоремонт­ным заводом (ТРЗ). В Оренбурге в переулке Дорожном в 1995 году на пустыре установили 70 металлических коробок для ма­шин заводчан. Земля была арен­дована по договору с городской администрацией. Сейчас гаражи не заброшены, кооператив су­ществует, люди платят членские взносы и за электричество. Но чтобы и дальше законно зани­мать место на городской зем­ле, это 2,5 тысячи квадратных метров, надо поставить гаражи на кадастровый учёт. А так как металлические конструкции вполне могут быть передвинуты, объектом недвижимости они не являются. И в постановке на кадастровый учёт хозяевам гаражей ТРЗ отказали.

– Юридических тонкостей очень много, я уже обошёл не­сколько юристов. Нам говорят, что лучше дождаться «гаражной амнистии», точнее, нового поня­тия объекта недвижимости «нека­питальный гараж». Примут такую норму или нет, неизвестно, а пока попробуем заключить с городской администрацией соглашение на использование земли и платить арендные платежи, – говорит председатель кооператива Миха­ил Судоргин.

Сейчас он собирает докумен­ты, чтобы узаконить гаражи. Участок не является особо при­влекательным для застройщиков, потому что это санитарная зона ТРЗ с заводскими же подземны­ми коммуникациями, но людям хочется спокойно пользоваться гаражами. На руках у членов ко­оператива остались с 1998 года справки из мэрии о разрешении размещать металлические гаражи на этом участке. Арендную плату в муниципальный бюджет коопера­тив отчислял до 2011 года, а потом договор по каким-то причинам не продлили. В похожей ситуа­ции оказались многие гаражные кооперативы, и в большинстве случаев проблема возникла с ме­таллическими коробками. Сейчас в областном центре примерно 400 гаражных кооперативов, больше половины гаражей – ме­таллические.

Социальный фактор

Придание металлическим га­ражам статуса некапитальных объектов недвижимости даст возможность инвалидам получать вне очереди места для строитель­ства гаража или стоянки вблизи дома с учётом градостроительных норм.

Сейчас в таких ситуациях есть сложности, связанные с формиро­ванием земельного участка для строительства гаража или стоян­ки во дворах многоквартирных домов.

Инвалиду, желающему полу­чить место для гаража, приходит­ся платить за то, чтобы изменить проекты планировки и межева­ния территории. А «гаражная амнистия» предлагает размещать некапитальные гаражи на земле, находящейся в государственной или муниципальной собствен­ности, без предоставления зе­мельных участков и без учёта сервитута (ограниченного права использования чужого земельно­го участка для личных целей).

– Количество существующих, но не оформленных в установленном порядке объектов гаражного назначения значительно превышает число гаражей, учтённых в ЕГРН, – отмечает Владислав Решетов, исполняющий обязанности руководителя Управления Росреестра по Оренбургской области.  – Трудности возникают при регистрации права собственности членов ГСК из-за отсутствия документов как о предоставлении участков для строительства гаражей, так и на сами гаражи. С точки зрения гражданского законодательства не определены собственники объектов гаражного назначения, в бюджеты различного уровня не поступает арендная плата, земельный налог и налог на имущество физлиц. Не установлены лица, ответственные за содержание и эксплуатацию гаражей, в том числе с точки зрения обеспечения безопасности населения.

Статистика

Сведения об объектах гаражного назначения в России, по данным ЕГРН:

– с наименованием «здание», «сооружение» поставлено на кадастровый учёт более 3 млн объектов, права зарегистрированы на более 1,7 млн объектов;

– с наименованием «помещение» поставлено на кадастровый учёт 2,6 млн объектов, права зарегистрированы на 1,7 млн объектов.

– около 1,4 млн земельных участков, на которых расположены объекты гаражного назначения, поставлены на кадастровый учёт,

– из них почти на 1 млн зарегистрированы права физлиц и на 8,1 тыс. участков – права юрлиц.

Из жизни

В судебной практике есть случаи, когда супруги при разво­де начинали делить гаражи как совместно нажитое имущество, но тем, у кого металлические гаражи, оказалось отсуживать друг у друга нечего.

Оренбурженка Татьяна Мо­розова два года через суд доби­валась, чтобы гараж, который по рыночной стоимости оценили в 250 тысяч рублей, признали совместно нажитым в браке и разделили.

Гараж был куплен за 50 тысяч в начале 2000-х годов на «свадеб­ные» деньги, то есть после реги­страции брака.

Общие семейные средства шли на благоустройство гаража: выкопали смотровую яму, расширили металлическую конструкцию на два машиноместа.

Бывший супруг отказался продать гараж или по справед­ливости выплатить половину стоимости Татьяне. А суд отказал в иске: металлический гараж не оформлен, есть только членство в ГСК.