Дома из песка и тумана  

В июле управляющая компания ООО «Орск- Никель» отказалась от обслуживания 35 многоквартирных домов (МКД) в посёлках Никель и Первомайский.

В прошлом году в Орске «бесхозных» домов было около тридцати, теперь их число возросло по меньшей мере вдвое.

На «Титанике»

– Когда я 14 лет назад пере­езжала жить на Никель, это был прекрасный район. Комбинат работал, всё действовало, а сей­час производство закрылось, и нас уже не считают населённым пунктом. Мы будто не существу­ем, – сетует жительница дома № 36 по переулку Нежинскому Марина Кузнецова.

– Куда нам деваться? – говорит её соседка по дому Нина Гадун. Пенсионерки показывают мне объявление, которое вывесила на дверях их подъезда управля­ющая компания. Текст такой: «Сообщаем, что с 11 июля 2020 года договорные отношения меж­ду собственниками МКД № 36 и ООО «Орск-Никель» считаются расторгнутыми. Данная инфор­мация доведена до УЖКХ администрации Орска для проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации».

Далее собственников призыва­ют в кратчайшие сроки провести общее собрание и определиться с местом хранения карточек регистрации жильцов. Паспортист теперь эти дома не обслуживает и все документы УК нужно куда- то передать. В случае надобности жильцам даже негде будет взять необходимые справки.

Марина Егоровна и Нина Ти­мофеевна оказались заложница­ми ситуации. УК отказалась от их 8-квартирного дома из-за долгов – половина жильцов не платит за текущий ремонт и со держание жилых помещений. Но они-то всегда платили исправно, а теперь идут ко дну вместе со своим ста­рым домом. Случись что, никто к ним не приедет – ни аварийная служба, ни слесарь, ни плотник.

Для дальнейшего обслужива­ния дома «Орск-Никель» пред­ложил жителям новый тариф – в 3 раза выше предыдущего. До этого за содержание одного ква­дратного метра платили 8 рублей 69 копеек – и в сё равно ничего не дела лось, говорят жильцы. Сейчас им предлагают отдавать по 26 рублей 70 копеек за метр. Полторы тысячи рублей в месяц с 55-метровой квартиры. Причём в Орске средний тариф составляет 14 рублей за квадратный метр.

– Мы готовы платить по 14 рублей, но 27 – это чересчур, мы не потянем! Да и за что от ­давать такие деньги? Делать-то они всё равно ничего не будут, как и раньше. Наш дом деревян­ный, саманный, он буквально рассыпается. Там под дранкой – земля и песок. Весной у нас про­рвало канализацию, содержимое труб долгое время текло под дом, и теперь он просел. Ещё в 20 15 году наш дом признали аварий­ным и подлежащим сносу, есть соответствующее заключение, – говорит Марина Кузнецова.

Двухэтажка действительно выглядит ужасающе. Мало того что по фасаду видны проплеши­ны отвалившейся штукатурки и дранки с высыпающимся пе­ском, так строение действитель­но просело посередине. Этакий дом-гамак.

«Механическая безопасность здания нарушена, несущая способность конструкций исчерпана, значительная часть деревянных конструкций находится в ава­рийном состоянии, нормальная эксплуатация дома невозможна» – говорится в заключении, кото­рое датировано 28 августа 2015 года. И что же мы видим? Пять лет прошло, а люди тут как жили, так и живут. Собственники утвержда­ют, что их обещали переселить в срок до 2023 года.

– Боюсь, ещё три года наш дом не простоит. Тем более что теперь мы лишены доступа к текущему ремонту, некому будет выполнить даже аварийные рабо­ты, – сетует Марина Егоровна.

«Трещины», «отслаивания», «прогибы», «гнилостные повреж­дения», «от­клонение от вертикали»… Такими терми­нами пестрит заключение, которое по­казывает мне пенсионерка. Складывается впечатление, что из этого дома надо сроч­но вывозить людей. Чтобы не получилось, как этой зи­мой на улице Чекасина, где в многоквартир­ном доме обру­шилась крыша. Первый же се­рьёзный снего­пад, и крыша этого строения по Нежинскому тоже может обвалиться, тем более что больше не­кому убирать здесь снег и наледь.

• 

Виноваты сами?

Директор УК «Орск-Никель» Альфия Золотаева сейчас на­ходится в отпуске, связаться с её заместителем не удалось – она была на выезде. Однако ситуацию с тридцатью пятью снятыми с обслуживания домами в управ­ляющей компании всё-таки прокомментировали. Сказали, что вынуждены были пойти на этот шаг из-за неплательщиков. За эти­ми домами числится около 15 – 18 миллионов рублей долга. Притом что тариф на обслуживание у собственников был самым низким в городе. Людям предложили новые условия – 27 рублей за содержание одного квадратного метра, но они отказались.

– Мы предлагали им снижен­ный тариф – 1 5 рублей, чтобы оставить только диспетчерскую службу и паспортиста, без теку­щего ремонта и содержания, но они опять не согласны, – гово­рят в «Орск-Ник ель». – Мы не можем продолжать обслуживать эти дома на прежних условиях. Тарифы там не поднимались с 2012 года. А нас штрафуют за каждое нарушение. Любая проверка – 30 тысяч штрафа, не успеешь оглянуться, уже 200 тысяч набежало.

По словам жильцов «никель­ских» домов, предыдущий дирек­тор их управляющей компании после «успешного» руководства сменил место жительства с Орска на Израиль. По другой инфор­мации, он сейчас проживает в Калининграде.

Чтобы совершить такой пере­езд, нужны немалые средства. О том, что управление многоквар­тирными домами – это бизнес, и весьма прибыльный, говорит представитель национального центра «ЖКХ-контроль» в Орске юрист Сергей Буянкин. Но он под­чёркивает, что маленькие дома для управляющих компаний убы­точны, и они всячески стараются скинуть с себя этот балласт. А вот управление большим многоквар­тирным домом – сов сем другая история.

– МКД, в котором порядка ста квартир, приносит в год около 800 тысяч рублей вало­вой прибыли. В среднем одна квартира – это 50 квадратных метров, то есть весь дом – 5 тысяч квадратных метров. С одного квадратного метра в Орске в среднем берут 1 4 ру­блей. Итого в месяц с одного дома – 70 тысяч, умножаем на 12 месяцев, получается 840 ты­сяч рублей. Если исключить неплательщиков, исключить рас­ходы на зарплату работникам, то всё равно получится немалая сумма чистой прибыли. А вот не­большие 8 – 12-квартирные дома для «управляек» убыточны. Как такой дом обслуживать? Пла­тельщиков мало, коммуникации старые, люди не хотят платить по 30 – 40 рублей за метр, а хотят минимальный тариф, – приводит доводы Сергей Буянкин.

Корень проблемы с ненадле­жащим оказанием услуг в сфере ЖКХ в Орске Сергей Викторович видит в устаревшей системе управляющих организаций. Эта система была выстроена ещё лет двадцать назад и с тех пор прак­тически не менялась. Раньше на весь город было три большие управляющие компании – по одной в каждом муниципальном районе: Октябрьская, Ленин­ская, Советская. Каждая из них была представлена несколь­кими юридическими лицами. Например, ЛКС-1, ЛКС-2, ЛКС-3 и так да лее, которые по факту относились к одной и той же УК «Ленинская».

– Сейчас эти юридические лица носят другие названия, по­тому что по закону им нельзя на­зываться одинаково. Но принцип- то остался прежним. У каждой компании порядка 80 – 100 домов на обслуживании. А фактически, повторюсь, это всё единая УК, имеющая в итоге до 500 домов на балансе и одну на всех аварийную службу. Это неправильно. Я счи­таю, что нужно менять систему, чтобы появлялась конкуренция. В Оренбурге этот процесс уже активно идёт. У нас за последние два-три года тоже появляются молодые управляющие компании, у которых на обслуживании нахо­дится по 10 – 30 домов. По моему мнению, качественно обслуживать одна организация может не более 50 объектов. Потому что если работников не хватает, юр­лицо не станет нанимать двойной штат уборщиков, слесарей и так далее, – считает Сергей Буянкин. – Вообще проблемы из сферы ЖКХ никогда не уйдут, просто они должны более успешно решаться. И мы видим на примере Оренбур­га, что там это лучше получается.

Остерегайтесь обмана

Разобраться во всех тонкостях коммунальных вопросов под силу либо профессиональному юристу, либо идейному собственнику, который каждую цифру держит на контроле. Кстати, таковых сейчас становится всё больше.

– Конечно, воевать с управля­ющей компанией очень сложно. Они имеют все преимущества, у них на руках козыри – персо­нальные данные, данные свидетельств прав собственности. Я неоднократно встречался с такими случаями, когда собра­ния жильцов проводились для отвода глаз. Были уже готовые списки, где все собственники с паспортными данными внесены, решение принято, человеку остаётся только расписаться. И далеко не все люди вникали, что они подписывают. Когда в Ок­тябрьском районе Орска с тали появляться новые управляющие компании, там шла настоящая война с использованием чёрного пиара. Проводилось, к примеру, собрание, на котором новая компания предлагала свои ус­луги. А представители старой компании убеждали людей, что  их квартиры могут продать, если есть долги по ЖКХ. И многие в это верили, – говорит Сергей Викторович.

Существует определённый ми­нимальный набор услуг, кото­рый УК обязана выполнять для многоквартирного дома, за этим внимательно следят специали­сты Государственной жилищной инспекции. Но и тут находятся лазейки. Например, некоторые управляющие компании остаются с домами на непосредственном спо­собе обслуживания. По сути, это тот вариант, при котором они почти ни за что не отвечают и их трудно контролировать. Как выяснилось, именно в таких отношениях с жиль­цами находится управляющая компания «Орск-Никель».

• 

Разложат по полочкам

Государство стремится упоря­дочить сферу услуг ЖКХ, сделать её более прозрачной. К примеру, с 1 января 2021 года в законе появятся важные нововведе­ния, которые оставят меньше свободы обслуживающим ор­ганизациям и усилят контроль государства.

– Речь идёт об упразднении четырёх имеющихся норматив­но-правовых актов, регулиру­ющих вопросы ЖКХ, исчезнут «Правила содержания общего имущества в МКД», «Обяза­тельный перечень работ по со­держанию МКД», «Стандарт управления МКД» и «Правила эксплуатации жилищного фон­да». Их заменит один правовой документ, – поясняет руково­дитель регионального Центра «ЖКХ-контроль» в Оренбург­ской области Людмила Ларионова. – Этот документ будет содержать разъяснения по всем видам ремонта. Текущий ремонт станет строго целевым. Какие-то непонятные виды работ в отчётах УК без ведома собственников уже не пройдут. Без усмотрения собственников будет производиться только аварийный ремонт.

В связи с новым порядком бу­дут введены два термина – базо­вый размер платы за содержание жилья и «комфорт». Первый не предусматривает одобрения на общем собрании собственников, он принимается априори. В него входят самые необходимые виды работ, обеспечивающие безопас­ность жильцов МКД: содержание аварийно-диспетчерской служ­бы, газовых коммуникаций, си­стемы вентиляции и соблюдение первостепенных санитарных норм. Сумма базовой платы будет определяться властями на муниципальном или региональ­ном уровне без учёта мнения собственников.

Плата «комфорт» станет ут­верждаться на общем собрании собственников. В неё отдельно будут закладываться расходы по текущему ремонту и конкретные виды услуг, сроки их выполнения, суммы. Всё это будет согласо­вываться с собственниками на общем собрании, – говорит Люд­мила Григорьевна.

Кроме того, новый документ внесёт изменения в порядок взаимодействия управляющих организаций и региональных операторов. Это необходимо, по­скольку текущий и капитальный ремонт могут пересекаться, и подрядчики мешают друг другу.

Или другой пример: всё готово для замены кровли на доме, но работу начинать нельзя, посколь­ку на чердаке скопилось много мусора. Его уборка – отдельная статья расходов, которая не включена ни в смету УК, ни в смету регионального оператора. Новый документ урегулирует подобные вопросы. Дом будет передаваться на капитальный ремонт по акту, в котором отражено его текущее состояние.

Интересно, что благодаря нововведениям жильцы смо­гут экономить. Собственни­кам возвратят выплаченные на содержание общедомового имущества средства, если их из­расходовано меньше, чем пред­полагалось. Например, если дом хорошо утеплён и денег на опла­ту тепловой энергии потрачено меньше, чем заложено в смету, разницу вернут.

• 

Прямая речь

Артём Учкин, заместитель главы Орска по муниципальному хозяйству:

– Ситуация с бесхозными домами в Орске меняется практически ежедневно. Какие-то управ­ляющие компании лишаются лицензий, какие-то банкротятся, какие-то вновь создаются. Мы постоянно проводим конкурсы на отбор управляющих компаний, по каждому дому – раз в три месяца. В июле удалось «пристроить» два дома.

Жилой фонд у нас ежегодно ветшает, поэтому домов, от которых отказываются управляющие организации, меньше не становится. Управляющие компании идут на такой шаг, потому что не­которые собственники квартир перестают платить, но не перестают требовать. Компаниям нельзя допускать образования долгов перед ресурсоснабжающими организациями, потому что «ресурс­ники» подают на них в суд и это чревато серьёзными последствиями.

Мы проводили ряд совещаний с представителями УК, просили их чисто по-человечески: возьмите дом, покажите себя с лучшей стороны, пусть три-четыре месяца вы будете работать себе в убыток, но в итоге вы завоюете доверие и расположение жильцов. Но есть и риски. Например, компания выводит дом из кризиса, а через какое-то время приходит другая организация и говорит, что готова обслуживать вдвое дешевле. И забирает себе этот дом, в котором потом полгода ещё существует на том заделе, который сделали предшественники. А потом бросает его. Это происходит из-за пробелов в законодательстве.

Андрей Черницкий, помощник прокурора Ленинского района Орска:

– Что касается ООО «Орск-Никель», эта компания на управлении имеет только один много­квартирный дом, все остальные дома находятся у них на непосредственном обслуживании. Это более простая форма, когда они должны жителям только то, что прописано в рамках договора. «Орск-Никель» заключил усечённые формы договоров, жители их подписали. Мы совместно с Государственной жилищной инспекцией провели проверку содержания общего домового имущества, по результатам которой будут приняты меры прокурорского реагирования.

В целом по домам, которые остались без обслуживания, закон предусматривает следующий порядок действий. Администрация города должна выставлять их на торги. В случае если никто не подал заявку, муниципалитет должен назначить временную управляющую компанию, которая будет обслуживать данный дом, дабы не запускать его, не усугублять ситуацию. То есть администрация может обязать управляющую компанию, чтобы та приступила к управлению домом.

В этом году нами проводилась проверка по МКД в посёлке Новая Биофабрика. Администрация города постанов­лениями закрепила данные дома за управляющими компаниями, но они не приступили к работе. В их адрес, а также в адрес главы города были внесены представления об устранении нарушений.

Больше всех страдают жители, которые исправно платят по своим счетам. С точки зрения закона, управляющая организация либо организация, которая занимается начислениями, должна воздействовать на должников. Данная работа проводится, но ведь отключение того или иного потребителя, к примеру, от электроснабжения, не заставит его платить за содержание дома, подъездное освещение. На злостных неплательщиков управляющая организация подаёт в суд. Прекращение права собственности на единственное жильё из-за долгов невозможно. Но судебные приставы могут завести производство, в рамках которого гражданина заставят платить, будут списывать денежные средства с его карты, могут изъять имеющееся у него имущество.

72 обращения, касающихся сферы ЖКХ, поступило от граждан за 6 месяцев этого года в Ленинскую прокуратуру Орска. За аналогичный период прошлого года таких обращений было 160.