С многолетней проблемой и кипой судебных определений в редакцию пришёл 78-летний Владимир Прозоровский. Он живёт на станции Сырт Переволоцкого района.
По орбите возражений
Владимир Карпович рассказал, что 5 лет назад у него умерла жена. Оба трудились в местном хозяйстве, получили в собственность земельные паи.
Общий долевой договор со 180 собственниками земельных паёв был заключён в 2005 году, в нынешнем ноябре срок его заканчивается. Прозоровский недоволен дивидендами за аренду семейного надела и натуральным возмещением сельхозпродукцией за пользование землёй. Говорит, что иногда суммы не хватает даже на уплату налога на землю, приходится доплачивать из своей пенсии.
Земельный собственник через суды всех инстанций пытается выделить свой кусочек земли, но безуспешно. Тяжба с арендатором в лице директора ООО «Сырт» Николаем Кривопаловым длится несколько лет.
В собственности у Владимира Прозоровского земельный участок в 310 тысяч квадратных метров. О намерении выделить долю из общей собственности хозяин земельных наделов 24 июня 2016 года известил через районную газету «Светлый путь», однако не предупредил арендатора письменно, как того требует земельное законодательство.
Два года назад Прозоровский подал в суд на признание сделки кабальной. Иск остался без рассмотрения по причине того, что не был соблюдён обязательный претензионный, досудебный порядок урегулирования спора.
В ответ на исковое обращение в Переволоцкий районный суд руководство ООО «Сырт» подало встречный иск с просьбой признать недействительным выдел из общей долевой собственности земельных долей Прозоровского, прекратить право собственности на землю и снять с кадастрового учёта его земельный участок.
Ознакомившись с исковым заявлением арендатора, Владимир Карпович подготовил возражения на четырёх печатных листах. Суть их в том, что нарушаются его законные права и интересы иметь в собственности обособленный земельный участок и распоряжаться им самостоятельно.
Всё вокруг не моё и не колхозное
Директор ООО «Сырт» Николай Кривопалов в телефонном разговоре обозначил свою позицию в этом споре.
– Долгосрочный договор аренды зарегистрирован в Росреестре. Дело не в том, что Прозоровский меня не уведомил о выделе земельного участка. При подписании договора соблюдены все процедуры, каждый подписывал доверенность. Никто из 180 участников претензий не предъявил. Кто-то уже умер, но собственность передаётся по наследству и земельный пай можно продать.
Есть одна тонкость: продавать свои доли собственники могут только друг другу, как 180 жильцов в коммунальной квартире. И по наследству земельный пай передаётся на уже принятых условиях договора аренды.
Урожай сельхозугодий бывает разным: сегодня хороший, завтра – земля под парами. Цена на реализацию зерновых культур тоже непредсказуемая, а собственники ежегодно получают своё вознаграждение. И даже если поменяется налоговое законодательство и арендаторов обяжут рассчитываться с дольщиками деньгами через лицевые счета, всё равно по закону они обязаны отдать в казну государства с прибыли 13 процентов подоходного налога.
По мнению управляющего сельхознаделами, у людей нет понимания экономической составляющей договора. За аренду долей рассчитывается арендатор, а долю собственник может продать. И для ООО «Сырт» в тяжбе с оппонентом это решение было бы компромиссным вариантом. Однако для этого, опять же, необходимо выделить земельный надел Прозоровского.
8 ноября 2020 года истекает 15-летний срок действующего договора аренды. Если стороны не позднее чем за 1 месяц до истечения срока договора не уведомили друг друга о его расторжении или изменении, он считается перезаключённым. Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
При добросовестном исполнении арендатором условий действующего договора арендодатель обязан заключить с ним договор аренды на тех же условиях, но уже на 49 лет. ООО «Сырт» формально обязательства выполняет. Арендную плату выплачивает раз в год зерновыми или кормовыми культурами. Выплата арендодателю в год составляет 7,5 процента от валового сбора урожая на земельном участке в бункерном виде, пропорционально размеру земельной доли. По словам Прозоровского, фактически он получает вознаграждение, которое едва покрывает земельный налог, иногда отходами сельхозпроизводства или некачественным зерном.
Пай для «прокурора»
В желании найти правду Владимир Прозоровский дошёл до Верховного суда России. Не зря односельчане называли его прокурором. Бывший главный энергетик, также работавший трактористом в совхозе «Южноуральский», изучил тонкости судебного процесса и намерен выделить собственный земельный пай. Однако Верховный суд отказал в иске переволоцкому жителю. Из определения следует, что Оренбургский областной суд объективно обосновал обстоятельства дела.
«Выдав доверенность, содержащую право на передачу участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, Прозоровский В. К. как участник долевой собственности распорядился принадлежащей ему долей в праве собственности на участок, договор аренды от 8 ноября 2005 года не оспорен, при этом образование самостоятельного участка влечёт изменение предмета договора аренды, нарушает права арендатора», – сообщается в решении высшей инстанции.
Как же разрешить конфликт между руководителем хозяйства, обрабатывающего земли сельскохозяйственного назначения, и ветераном совхоза? 78-летний пенсионер прошёл все суды и инстанции, заявляя о решении выделить частную долю из общей земли. Арендатор уповает на то, что Прозоровским не соблюдена процедура выдела земельного надела, поэтому подал в суд на дотошного землевладельца, оспорил произведённый выдел и выиграл судебный процесс.
По закону, для расторжения договора необходимо провести общее собрание собственников. Правовой документ можно расторгнуть только при желании 121 из 180 владельцев паёв. Прозоровский обошёл всех по списку. Однако кого-то уже нет в живых, другие переехали на новое место жительства, третьи боятся потерять работу, так как трудятся в том же ООО «Сырт».
Треть от опрошенных Прозоровским заявили, что рады и таким дивидендам от земельных паёв, большего процента им никто не предложил. А кое у кого были опасения, что земля будет пустовать без обработки, если расторгнут действующий договор.
Две недели назад общее собрание собственников земельных паёв состоялось возле дома Прозоровских, навстречу пришли несколько односельчан и бухгалтер хозяйства. За расторжение договора вместе с Владимиром Карповичем проголосовали 5 человек. А значит, ближайшие полстолетия земля Прозоровского будет в пользовании на тех же невыгодных для него условиях.