Собственники ждут и гадают

В этом году впервые всем собственникам квартир, домов, дач и гаражей будет начислен налог на имущество физлиц за отчётный 2017-й уже не по инвентаризационной стоимости недвижимости, как это было раньше, а по кадастровой.

Пока подавляющее большин­ство населения даже не знает кадастровую стоимость, и потому, как только осенью станут прихо­дить квитанции из налоговой (в электронных личных кабинетах на сайте налоговой службы ещё тоже не выставлены значения), многие граждане заметят, что налог на имущество изменился и в некоторых случаях вырос. А сей­час собственники обеспокоены и гадают, какой же начислят налог.

Особенно переживают те, у кого в квитанциях уже росли суммы из-за переоценки инвен­таризационной стоимости. Наши читатели из областного центра в прошлом году обращались с возмущением по поводу взлетев­шего налога на однушку с 250 до 1000 рублей. А теперь выяснили, что по кадастровой стоимости налог будет даже меньше – почти 600 рублей.

 

Практика несогласных

Некоторым оренбуржцам уже всё-таки пришлось в силу об­стоятельств узнать кадастровую стоимость своего жилья и других помещений. К этому их подтол­кнули продажа, вступление в на­следство – в общем, актуализация документов. Приведём в пример ситуации, когда собственники действительно были вынужде­ны оспорить кадастровую стои­мость в специальной комиссии при региональном Управлении Росреестра.

Семья Самойловых построила большой дом на 300 квадрат­ных метров в Восточном посёлке Оренбурга, чтобы места хвати­ло и детям, и внукам. Но потом решили продать. Так как срок владения домом у собственника был меньше 5 лет и цена при про­даже превышала 1 миллион ру­блей, сделка облагалась налогом в 13 процентов.

Когда собственник увидел кадастровую стоимость дома в 8 миллионов рублей и при­кинул, сколько составит налог, сразу обратился к независимым оценщикам. Площадь, безуслов­но, огромная, но внутри голые стены без какой-либо отделки. И по рыночной цене за дом в таком состоянии, когда надо вложить ещё огромные деньги в отделку, сегодня никто не даст 8 милли­онов. В итоге кадастровую стои­мость оспорили в Комиссии при Росреестре и снизили её вдвое – до рыночной стоимости.

Возьмём более приземлён­ный пример. Валентина всту­пала в наследство и узнала, что ей достаётся погреб площадью 6 квадратных метров в областном центре, в районе улицы Чкало­ва, с кадастровой стоимостью 260 тысяч рублей и гараж в ГСК с кадастровой стоимостью 600 тысяч!

– Продать погреб за полсотни тысяч и то сейчас почти нере­ально. И где вы видели гараж за 600 тысяч?! – возмущается чита­тельница. Она не пожалела денег на оплату услуг независимого оценщика и оспорила кадастро­вую стоимость. Погреб оценили в 50 тысяч, а гараж – в 250 тысяч.

Затраты на процедуру оценки и оспаривания по одному объекту со­ставляют минимум 7 тысяч рублей.

 

Все должны знать

Возможность оспорить када­стровую стоимость квартиры или дома всегда есть, но остаётся толь­ко выяснить, а есть ли материаль­ный стимул для оспаривания?

Обратимся к опыту владельцев участков, ведь они с 2006 года пла­тят земельный налог по кадастро­вой стоимости земли (прежний расчёт брали только с площади). И те, у кого налоговая нагрузка сильно выросла, давно оспаривают кадастровую стоимость в судах и в Комиссии при Росреестре.

В случае с землёй это резонно, когда речь идёт об участках с боль­шой площадью (сельхозугодья, территории под промышленными и коммерческими объектами) и когда кадастровая стоимость зна­чительно выше рыночной. Так же и с объектами капитального строительства (ОКС). У владельцев больших апартаментов наверняка налог на имущество вырастет су­щественнее, чем у тех, кто имеет двушку в хрущёвке.

Кадастровая стоимость квар­тир, домов и дачных строений зависит от целого комплекса факторов, как положительных, так и отрицательных, например, близость свалки, промзоны. Учи­тываются такие рыночные пока­затели, как место расположения (в сельской местности или в го­роде), инфраструктура, удобства жизнедеятельности, площадь, со­стояние и возраст домов (частных и многоквартирных).

Вполне естественно, что 50-метровая квартира в ново­стройке должна облагаться боль­шим налогом, чем 50-метровая в соседней ветхой двухэтажке 1960 года постройки и без горячего водоснабжения.

Но принципиальным вопро­сом для собственников будет не утешительное сравнение с други­ми объектами, а разница между размером налога на своё недви­жимое имущество до 2017 года и теперь. Если человек платил за двушку 200 рублей в год, а сейчас налог вырастет, к примеру, до 300, то смутные сомнения по поводу справедливости начисления на­верняка станут терзать придирчи­вого налогоплательщика.

Сразу отметим, что пенсионе­ры и льготники, даже владеющие просторными квартирами и до­мами, не пострадают: они осво­бождены от налога на имущество. Другой вопрос, что рано или позд­но квартира или дом от льготника и хоть трижды заслуженного вете­рана могут перейти по наследству детям-внукам. И при завышенной кадастровой стоимости в наслед­ство достанется и дополнительная налоговая нагрузка.

 

Знание заранее облегчает понимание

Так что же сейчас делать соб­ственнику или потенциальному наследнику?

Во-первых, узнать кадастро­вую стоимость и рассчитать налог на имущество.

Во-вторых, если категори­чески не согласны, прикинуть, сколько придётся заплатить по налогу в течение 3, 5 или 10 лет. И сравнить сумму с предстоящими затратами на процедуру оспари­вания, а именно, на проведение независимой рыночной оценки. Доказать правоту одним только письменным заявлением или пылкой речью, не подкрепляя свой протест результатами неза­висимой оценки, не получится.

Но есть и другой вариант, который, возможно, облегчит участь всех собственников не­движимости. Это подождать следующей массовой кадастро­вой оценки! Её проведут уже в 2019 году и как раз с той целью, чтобы актуализировать картину и скорректировать противоре­чивые результаты предыдущей оценки.

Дело в том, что

предыдущие оценочные работы в Оренбуржье, как и в других регионах, про­водили по договору несколько независимых частных подрядных организаций (некоторые из них давно закрылись), оценщики сами выбирали и обосновыва­ли подходы и методы. Готовые результаты оценки утверждали региональные и муниципальные власти.

А предстоящая массовая госу­дарственная кадастровая оценка будет выполняться по новым правилам и одной бюджетной структурой (в каждом субъекте РФ своя). Это позволит избежать разночтений при проведении оценочных работ, а также обеспе­чить долгосрочную сохранность документов.

По новому порядку, государ­ственная кадастровая оценка долж­на проводиться не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет.

В нашей области эти функции возложены на Центр государ­ственной кадастровой оценки (ГБУ «Госкадоцентр»), который после проведения массовой оцен­ки сам будет исправлять ошибки по заявлениям граждан. Напом­ним, что Росреестр не проводит государственную кадастровую оценку недвижимости, а только вносит сведения оценки в Единый государственный реестр недвижи­мости (ЕГРН).

Как видите, ждать новой када­стровой оценки осталось недолго, поэтому лишний раз подумайте, есть ли резон тратиться на не­зависимую оценку, результаты которой будут действовать только до 2020 года.

 

Не больше 20 процентов в год!

На сколько бы ни увеличился имущественный налог по новому порядку расчёта, сумма к уплате за 2017 год вырастет МАКСИМУМ на 20 процентов по сравнению с размером налога за 2016 год. В качестве сдерживающего фактора применяется понижающий коэффициент 0,2, который будет действовать в тече­ние так называемого переходного периода: то есть сумма к уплате будет расти поэтапно на протяжении четырёх лет.

Если квартира или дом впервые стали облагаться налогом в 2017 году, то при расчётах также действует понижающий коэффициент, и поэтому размер налога будет поэтапно расти в течение следующих четырёх лет на 20 процентов до полного значения.

Понижающий коэффициент не применяется только в случае, когда размер налога по кадастро­вой стоимости (КС) меньше, чем размер налога по инвентаризационной стоимости (ИС).

Комиссия при Управлении Росреестра по Оренбургской области находится по адресу: 460044, Оренбург, ул. Конституции СССР, д. 15, каб. 5.Тел.: 64-50-64 (доб. 217, 221), 64-58-82.

 

 

Компетентно

Владислав Решетов, и. о. руководителя Управления Росреестра по Оренбургской области:

– В случае несогласия с кадастровой стоимостью принадлежащего вам объекта недвижимости можно её оспорить – в суде или в Комиссии при Управлении Росреестра по Оренбургской области. Пересмотреть кадастровую стоимость можно в двух случаях: если для её определения использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости или если кадастровая стоимость отличается от рыночной.

 

Константин Фёдоров, руководитель ГБУ «Госкадоцентр Оренбургской области»:

– Идёт масштабная подготовка к массовой кадастровой оценке объектов недвижимости, которая будет проводиться в 2019 – 2020 годах во всех муниципальных образованиях.Принципиальное отличие от предыдущей оценки в том, что теперь полномочиями по определению кадастровой стоимости наделены государственные бюджетные учреждения. Новым законодательством предусмотрен длительный подготовительный период для сбора, обработки и систематизации данных, необходимых для последующего определения кадастровой стоимости. Также разработана новая методика государственной кадастровой оценки. При этом перечень факторов, влияющих на стоимость, не сократился, а даже дополнился.

 

Наталья Доля, руководитель Оренбургской компании по независимой оценке:

– Судя по тем примерам, с которыми обращались клиенты, можно сказать, что случаи завышения кадастровой стоимости недвижимости, в частности жилья, в основном имели место в Оренбурге, а в других районах и городах области кадастровая стоимость установлена на уровне рыночной. Массовая кадастровая оценка зданий и помещений проходила в 2011 году, и, возможно, именно тогда в областном центре стоимость сложилась с учётом прогноза роста цен на недвижимость. Вопрос в том, что собственники узнавали о таких перегибах только тогда, когда им надо было оформлять сделки с недвижимостью: вступление в наследство, дарение, продажа (например, срок владения менее 5 лет, и доход с продажи облагается налогом, если цена сделки превышает миллион рублей).

Подготовила Алла Черкесатова